POSIBILIDAD DE EJECUTAR DE MANERA INMEDIATA UN DESALOJO SIN TENER SENTENCIA

Actualmente, nuestro código Procesal Civil regula que en los procesos de desalojo solo es posible pedir la ejecución anticipada de la sentencia (vía una medida cautelar) cuando se acredite indubitablemente el derecho y cuando el bien se encuentre abandonado. En la realidad ocurre que cuando un bien es abandonado, no habrá mayor problema, pues el propietario ingresará en él de manera directa, sin necesidad de la intervención del Poder Judicial. En consecuencia, esta disposición del Código Procesal Civil se ha convertido en una herramienta que nunca es usada; y en muchos años de ejercicio, jamás me he encontrado con una medida de esta naturaleza.

Esta situación genera que el demandante en un proceso de desalojo no pueda conseguir nunca la ejecución anticipada de su pretensión, pues el requisito de “abandono del bien” exigido es un obstáculo muy difícil. Frente a este problema, un grupo de congresistas ha presentado el día 14 de marzo de 2014 un proyecto de Ley en el Congreso de la República que propone una modificación del Art. 679 del Código procesal Civil, el cual regula la ejecución anticipada de un desalojo.

La propuesta es interesante y de ser aprobada significaría una herramienta muy valiosa para que los propietarios de un inmueble puedan conseguir, vía medida cautelar, la ejecución anticipada del desalojo, lo cual se podría dar de manera inmediata al iniciar el proceso judicial; o incluso antes de iniciado el proceso, como una medida cautelar fuera de proceso.

Los congresistas proponen agregar un párrafo en el Art. 679 del Código Procesal Civil, para que la medida cautelar de ejecución anticipada proceda también en los casos de desalojo por vencimiento del plazo o por falta de pago, aún cuando el inmueble esté ocupado, siempre que el demandante acredite la existencia del contrato de arrendamiento, mediante Escritura Pública o con un contrato privado con firmas legalizadas. Añade la propuesta que los Notarios deberán llevar un índice para registrar la fecha de legalización del contrato, las partes, la ubicación del inmueble y el monto de la renta. Además los notarios deberán guardar una copia original del contrato. Esto último pretende evitar la falsificación de documentos.

También propone la propuesta que esta medida proceda en los casos de desalojo por ocupación precaria, siempre que el demandante acredite de manera fehaciente la propiedad del bien o su derecho a poseerlo y además ofrezca contracautela real.

Para garantizar que no existan abusos en la ejecución de esta medida, la propuesta incluye una modificación del trámite de la medida cautelar en estos casos, pues para su ejecución se deberá previamente correr traslado a la parte demandada; quien podrá oponerse a la medida cautelar. La oposición solo procederá si el demandado tiene alguna Escritura Pública o contrato privado con firmas legalizadas que acredite que el plazo del contrato no ha vencido, o que presente los recibos de pago originales de la renta, realizados antes de la interposición de la demanda.

Se trata de una iniciativa que de ser aprobada, sería una solución para los problemas de demora excesiva de los procesos de desalojo; pues se podría tener la restitución del bien de manera inmediata y los malos inquilinos ya no tendrían ningún incentivo para demorar dichos procesos; pues ya no tendrían la posesión del inmueble. Esperamos que la propuesta sea analizada y debatida en el Congreso a la brevedad.

LOS CONTRATOS SON COMO LOS TRAJES, SI SON A LA MEDIDA QUEDAN MEJOR

En esta oportunidad quiero hablarles sobre los contratos, que constituyen una herramienta que el derecho facilita para que las personas puedan autorregular sus conductas, dentro del marco de la autonomía privada.

Se presentó una vez el caso de un cliente que tenía un problema con su inquilino: una empresa a la que arrendaba un local comercial durante más de dos años. Debido al paso del tiempo una viga del techo de tijerales se había corroído y se había roto, ocasionando la caída de una parte del techo. La empresa arrendataria acudió al propietario del bien (el cliente) para que realice la reparación del techo. El cliente me visitó, por cuanto él consideraba que quien debía cubrir los gastos de reparación era la empresa arrendataria, pues ella había usado el bien durante más de dos años y debía haber pintado las vigas para evitar la corrosión. Le pedí que me proporcionará su contrato de arrendamiento, y encontré que dicho documento no regulaba en ningún extremo quien era responsable de las reparaciones necesarias en el inmueble. Consecuentemente, debía aplicarse el Art. 1680 Inc. 2 del código civil vigente, que establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. En este sentido, tuve que informar al cliente que el responsable de las reparaciones era él, pues lamentablemente en el contrato, no se había pactado lo contrario.

Las normas que regulan el derecho de contratos son en su mayoría de orden privado; lo cual implica que se permite que los sujetos contratantes puedan, en uso de su autonomía privada; pactar de manera distinta a lo regulado en el código civil. En el caso explicado, el código establece que el responsable de las reparaciones es el arrendador, pero permite que pueda pactarse en contrario, es decir, establecer en el contrato que el responsable sea el arrendatario. Así como esta norma encontramos muchísimas más en el código. Por ejemplo, el plazo para resolver un contrato de arrendamiento por falta de pago es de dos meses y 15 días de incumplimiento. Este plazo es obligatorio para el caso de viviendas alquiladas para casa-habitación; pero si se arrienda un inmueble para negocio o local industrial, las partes pueden pactar un periodo menor o mayor para dar por resuelto el contrato. En la compraventa de un bien en que el precio deba pagarse en cuotas o armadas, el código civil establece que en caso que el comprador incumpla con el pago de 3 cuotas sucesivas o no, se puede resolver el contrato o exigir el pago de saldo. Sin embargo, las partes pueden pactar un número de cuotas menor para la resolución, o pactar que habiéndose pagado un número de cuotas, ya no pueda resolverse el contrato y que solo se pueda exigir el pago del saldo.

Como se puede apreciar en estos ejemplos, el principio de autonomía privada en los contratos permite que las partes puedan autorregular sus relaciones conforme a sus necesidades, y no necesariamente de la manera en que la ley lo establece. El único límite son las normas de orden público (de carácter imperativo u obligatorio).

Cuando una persona recurre a un abogado, debe pedir un contrato a la medida de sus necesidades. Los contratos modelo, estándar o tipo fueron elaborados para algún caso particular; como se elabora un traje o un vestido de medidas estándar. Si compro un traje hecho, es posible que las mangas me queden largas, que me quede ancho, o que no arme bien; lo cual no sucederá si mando a confeccionar un traje a la medida en un sastre. En este último caso, me sentiré muy cómodo y presentable, pues el sastre habrá trabajado sobre la base de las medidas exactas que me tomó, y habrá realizado pruebas antes de entregarme el traje totalmente terminado.

Lo mismo debe suceder cuando se redacta un contrato. El abogado debe levantar la información de las necesidades, requerimientos e intereses de su cliente. Sobre la base de esta información debe elaborar un proyecto de contrato, el cual debe ser revisado conjuntamente con el cliente, a fin de verificar si se han cubierto sus expectativas y de ser el caso realizar mejoras con los aportes del cliente. Adicionalmente, el abogado, con la experiencia adquirida debe estar en condiciones de recomendar la inclusión de cláusulas o condiciones que puedan proteger de una manera más eficiente los requerimientos de su cliente.

De esta manera, el cliente tendrá un contrato elaborado a la medida, el cual protegerá de una mejor manera sus intereses. En el caso narrado al inicio de este artículo, el propietario del inmueble podría haber incluido una cláusula que establezca que el arrendatario asumiría el pago de las reparaciones necesarias; con lo cual podría haber satisfecho su expectativa; y se habría evitado la sorpresa de enterarse con posterioridad que él debía asumir los gastos.

 En conclusión, es importante que los contratos sean elaborados a la medida del caso concreto; y evitar la repetición mecánica de modelos. De esa manera, aprovecharemos al máximo la autonomía que nos otorga el derecho para regular nuestros intereses, conforme a nuestras necesidades.

CONGRESO APRUEBA LEY PARA EJECUCIÓN DE DESALOJOS EN UN PLAZO MUY BREVE

De acuerdo a nuestras normas vigentes un proceso de desalojo debería durar, en teoría, no más de seis meses. Sin embargo, vemos muchos casos en la realidad, en que muchas personas tienen que atravesar un calvario que puede durar años para lograr desocupar una vivienda que alquilaron a un tercero.

En realidad, tramitar un proceso de desalojo no tendría que significar un problema tan grande. Nuestro Código Procesal vigente establece que dicha pretensión se tramita por la vía de proceso sumarísimo. Esta vía es la más rápida dentro de las existentes. Los plazos son muy cortos y solo se realiza una audiencia, en la que el Juez debe resolver todas las incidencias, e incluso expedir sentencia.

Por ejemplo, si alquilamos un inmueble a un tercero y el plazo del contrato vence, o el tercero incumple con el pago de la renta mensual por más de dos meses; tenemos el camino libre para interponer la demanda de desalojo (previa una solicitud de conciliación extrajudicial). El Juez recibe la demanda, la califica y si ésta no tiene ninguna observación la admite y notifica al demandado o demandados con dicha demanda. El demandado tiene 5 días para contestar la demanda, y una vez cumplido este plazo, con contestación o sin ella el Juez debe citar a la audiencia única; la cual debería realizarse dentro de los 10 días de contestada la demanda o de vencido el plazo para hacerlo. En la audiencia única el Juez debe resolver las incidencias y actuar las pruebas. Al final de la audiencia el Juez debe expedir sentencia. Excepcionalmente el Juez puede tomarse 10 días para expedir la sentencia. Contra la sentencia puede presentarse recurso de apelación. En la mayoría de los casos los procesos de desalojo por vencimiento de contrato o por falta de pago se inician ante el Juzgado de Paz letrado; ya que es raro que la renta mensual exceda las 50 URP (S/. 19,000); por lo que el proceso terminará definitivamente en la segunda instancia, sin posibilidad de ir a casación en la Corte Suprema.

Como puede apreciarse, el proceso es simple. Pero entonces ¿Por qué razón puede un proceso de desalojo dilatarse por años? Considero que la principal razón por la que un proceso de desalojo puede dilatarse por mucho tiempo; tiene su origen en un inadecuado o deficiente seguimiento por parte del abogado defensor. Es cierto que el Poder Judicial es lento; pero es cierto también que el abogado defensor debe ser perseverante en el seguimiento del trámite; y usar todas las herramientas necesarias para acelerar el proceso. Conozco muchos casos en que algunos colegas les informan a sus clientes sobre “supuestos” problemas y retrasos en el proceso, que en la realidad no han existido. Incluso una vez conocí un caso en el que una señora me pidió que le elabore un informe del porqué su proceso demoraba tanto (más de un año), y me encontré con la sorpresa que su abogado ni siquiera había presentado la demanda. Son casos extremos que en ocasiones suceden; por lo que es recomendable que los litigantes exijan a su abogado que les proporcione el número de expediente y la identificación del juzgado, a fin que ellos mismos puedan verificar el estado de sus procesos. Para este fin, ya no es necesario ir a los juzgados, pues por internet se puede acceder a la información completa del estado de los procesos.

Es innegable que pueden suceder también casos de corrupción judicial, pero para eso está el abogado defensor del litigante, que debe permanecer alerta y garantizar en todo momento la existencia de un debido proceso; denunciado las maniobras irregulares.

Nuevo desalojo en caso de contratos con cláusula de Allanamiento:

Como una manera de solucionar la demora excesiva del proceso de desalojo; el Congreso ha aprobado una ley que modifica el Código Procesal Civil; la cual se encuentra para la promulgación del Poder Ejecutivo desde el 7 de mayo de este año. En esta Ley, se añade un procedimiento especial que permitirá lograr el desalojo en un tiempo record.

Para acogerse a este procedimiento, se tendrá que incluir en los contratos de arrendamiento una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o resolución del mismo por falta de pago. Además, las firmas de las partes en los contratos deberán ser obligatoriamente legalizadas ante notario público o Juez de paz en los lugares que no exista notario.

De contar con este contrato (que incluya la nueva cláusula), el demandante podrá solicitar la restitución del inmueble ante el Juez del lugar donde se encuentra el bien. El Juez notificará al arrendatario para que dentro del plazo de seis días acredite la vigencia del contrato de arrendamiento (es decir, que el plazo no ha vencido o que se ha renovado) o que acredite el pago del alquiler adeudado. Vencido el plazo indicado, si el arrendatario no acredita lo antes señalado, el Juez sin más trámite ordenará el lanzamiento en quince días hábiles.

 Como puede observarse, el nuevo trámite ya aprobado por el Congreso es muy expeditivo, y permitirá que una persona pueda recuperar su inmueble en un máximo de dos meses aproximadamente.

No obstante, este trámite se aplicará solo para aquellos contratos nuevos en que se incluya la cláusula de allanamiento a futuro; por lo que todas las personas que piensen alquilar un inmueble o vayan a renovar un contrato de alquiler, deben pedir a su abogado que incluya dicha cláusula.

Para aquellos que tengan procesos de desalojo ya iniciados, o por iniciar, en los que ya no sea posible incluir la cláusula mencionada en el contrato; no les queda más que exigir a sus abogados defensores que realicen un seguimiento adecuado a sus procesos; para lo cual pueden verificar la información que sus abogados les dan a través de la página del Poder Judicial.

CUANTO CUESTA COBRAR JUDICIALMENTE UNA DEUDA

Es muy común que cuando una persona pida prestado dinero tenga que firmar un título valor; y viceversa, si alguien presta dinero a otra persona, de seguro le pedirá a su deudor que le acepte una letra de cambio o un pagaré. Esto sucede, porque los títulos valores han sido históricamente, documentos o herramientas comerciales muy útiles para que los acreedores puedan recuperar su dinero de una manera rápida y segura. En varias ocasiones he recibido la consulta de clientes que quieren cobrar una deuda y me traen una letra de cambio firmada por su deudor, para que la ejecute judicialmente y recupere su dinero. La respuesta al cliente dependerá del monto de la deuda que pretende cobrar. En este caso, nos vamos a referir a deudas de cantidades menores a S/. 5,000.00; que para algunos puede parecer una suma pequeña, pero para otros son cantidades importantes.
Lo primero que se evalúa es si el deudor tiene patrimonio que pueda ser afectado mediante una medida cautelar para asegurar el pago de la obligación. Si el deudor no tiene bienes de ninguna clase, dependeremos solo de su buena voluntad; lo que significa que cobrar la deuda será casi imposible, pues seguramente el cliente ya agotó todas las medidas extrajudiciales para ese fin. En este supuesto, tendremos que informarle al cliente que la mejor medida es que siga insistiendo con la cobranza extrajudicial, y paralelamente rezando para que el deudor pague.
Por el contrario, si el deudor tiene bienes que respalden la cobranza, sí se podría iniciar un proceso de ejecución, que es la razón por la que el cliente nos visitaba. Ahora nos enfrentamos a la necesidad de explicar cuánto costará realizar la cobranza.
En nuestro país, a diferencia de otros lugares donde se pagan tasas únicas de litigación; tenemos una gran variedad de tasas o derechos de trámite judiciales. Nuestro Poder Judicial cuenta con una tabla que año tras año va incrementando los conceptos por los cuales debemos pagar, para iniciar o tramitar un proceso judicial. Como ejemplo vamos a describir los gastos que se tendrían que realizar para iniciar y culminar la cobranza de una letra de cambio de S/. 4,000.00; incluyendo las tasas y gastos para la ejecución de un secuestro de bienes muebles (partiendo del supuesto que el deudor no tiene inmuebles), la tasación de los bienes cautelados y el posterior remate o subasta pública de dichos bienes. Los gastos están resumidos en el siguiente cuadro, presumiendo que se trata de un proceso en el que no habrá contradicción, ni apelaciones, ni notificaciones en otras ciudades, y que hay un solo demandado (supuestos en los cuales los gastos podrían incrementarse):

Como pueden observar del cuadro resumen, para cobrar una deuda de S/. 4,000.00 tendremos que gastar aproximadamente S/. 2,555.00; sin contar que todavía faltaría cancelar los honorarios del abogado. La situación se complica si tomamos en cuenta que, normalmente, los bienes muebles que pueden afectarse en una medida cautelar son de segundo uso, y el valor que se les asigna no es muy alto; y además, el remate de los bienes se efectuará en las dos terceras partes del valor de tasación. Es decir, existe el riesgo que el acreedor realice todos los gastos y que al final ni siquiera se recupere el dinero necesario para cubrirlos.

Frente a este panorama; si el deudor no tiene un inmueble que nos garantice que podremos recuperar toda la inversión que se tiene que realizar para la cobranza; lo más probable es que el cliente desista de demandar; pues los costos podrían ser mayores que el beneficio obtenido. Este problema, genera que actualmente las entidades financieras que prestan dinero en nuestro país; hayan establecido montos mínimos para demandar a sus deudores; por lo que cientos de miles de pequeñas deudas son solo objeto de cobranza extrajudicial, mediante cartas de cobranza. Asimismo, las medidas cautelares de secuestro de bienes en las casas de los deudores, son muy raras; a pesar que en todas las cartas de cobranza de las entidades financieras se amenace con dicha medida en caso de incumplimiento.

Vemos como nuestro Poder Judicial, además de ser lento en sus trámites; establece sobrecostos muy elevados para que los acreedores de deudas puedan recuperar su dinero; lo cual castiga sobre todo a los que tiene deudas por cobrar de bajo monto. En virtud de esta problemática, una recomendación para quien esté pensando en prestar dinero, es que se asegure que el deudor tiene patrimonio suficiente que lo respalde; y de preferencia que se trate de bienes inmuebles. Caso contrario, no habrá documento legal o título valor que le garantice el poder realizar una cobranza efectiva y rápida; pues los gastos podrían ser mayores al monto recuperado.