De acuerdo a nuestras normas
vigentes un proceso de desalojo debería durar, en teoría, no más de seis meses.
Sin embargo, vemos muchos casos en la realidad, en que muchas personas tienen
que atravesar un calvario que puede durar años para lograr desocupar una vivienda
que alquilaron a un tercero.
En realidad, tramitar un proceso
de desalojo no tendría que significar un problema tan grande. Nuestro Código
Procesal vigente establece que dicha pretensión se tramita por la vía de
proceso sumarísimo. Esta vía es la más rápida dentro de las existentes. Los
plazos son muy cortos y solo se realiza una audiencia, en la que el Juez debe
resolver todas las incidencias, e incluso expedir sentencia.
Por ejemplo, si alquilamos un
inmueble a un tercero y el plazo del contrato vence, o el tercero incumple con
el pago de la renta mensual por más de dos meses; tenemos el camino libre para
interponer la demanda de desalojo (previa una solicitud de conciliación
extrajudicial). El Juez recibe la demanda, la califica y si ésta no tiene ninguna
observación la admite y notifica al demandado o demandados con dicha demanda.
El demandado tiene 5 días para contestar la demanda, y una vez cumplido este
plazo, con contestación o sin ella el Juez debe citar a la audiencia única; la
cual debería realizarse dentro de los 10 días de contestada la demanda o de
vencido el plazo para hacerlo. En la audiencia única el Juez debe resolver las
incidencias y actuar las pruebas. Al final de la audiencia el Juez debe expedir
sentencia. Excepcionalmente el Juez puede tomarse 10 días para expedir la
sentencia. Contra la sentencia puede presentarse recurso de apelación. En la
mayoría de los casos los procesos de desalojo por vencimiento de contrato o por
falta de pago se inician ante el Juzgado de Paz letrado; ya que es raro que la
renta mensual exceda las 50 URP (S/. 19,000); por lo que el proceso terminará
definitivamente en la segunda instancia, sin posibilidad de ir a casación en la
Corte Suprema.
Como puede apreciarse, el proceso
es simple. Pero entonces ¿Por qué razón puede un proceso de desalojo dilatarse
por años? Considero que la principal razón por la que un proceso de desalojo
puede dilatarse por mucho tiempo; tiene su origen en un inadecuado o deficiente
seguimiento por parte del abogado defensor. Es cierto que el Poder Judicial es
lento; pero es cierto también que el abogado defensor debe ser perseverante en
el seguimiento del trámite; y usar todas las herramientas necesarias para
acelerar el proceso. Conozco muchos casos en que algunos colegas les informan a
sus clientes sobre “supuestos” problemas y retrasos en el proceso, que en la
realidad no han existido. Incluso una vez conocí un caso en el que una señora
me pidió que le elabore un informe del porqué su proceso demoraba tanto (más de
un año), y me encontré con la sorpresa que su abogado ni siquiera había
presentado la demanda. Son casos extremos que en ocasiones suceden; por lo que
es recomendable que los litigantes exijan a su abogado que les proporcione el
número de expediente y la identificación del juzgado, a fin que ellos mismos
puedan verificar el estado de sus procesos. Para este fin, ya no es necesario
ir a los juzgados, pues por internet se puede acceder a la información completa
del estado de los procesos.
Es innegable que pueden suceder
también casos de corrupción judicial, pero para eso está el abogado defensor
del litigante, que debe permanecer alerta y garantizar en todo momento la
existencia de un debido proceso; denunciado las maniobras irregulares.
Nuevo desalojo en caso de contratos con cláusula de Allanamiento:
Como una manera de solucionar la
demora excesiva del proceso de desalojo; el Congreso ha aprobado una ley que modifica
el Código Procesal Civil; la cual se encuentra para la promulgación del Poder
Ejecutivo desde el 7 de mayo de este año. En esta Ley, se añade un
procedimiento especial que permitirá lograr el desalojo en un tiempo record.
Para acogerse a este
procedimiento, se tendrá que incluir en los contratos de arrendamiento una
cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del
bien por conclusión del contrato o resolución del mismo por falta de pago.
Además, las firmas de las partes en los contratos deberán ser obligatoriamente legalizadas
ante notario público o Juez de paz en los lugares que no exista notario.
De contar con este contrato (que
incluya la nueva cláusula), el demandante podrá solicitar la restitución del
inmueble ante el Juez del lugar donde se encuentra el bien. El Juez notificará
al arrendatario para que dentro del plazo de seis días acredite la vigencia del
contrato de arrendamiento (es decir, que el plazo no ha vencido o que se ha
renovado) o que acredite el pago del alquiler adeudado. Vencido el plazo
indicado, si el arrendatario no acredita lo antes señalado, el Juez sin más
trámite ordenará el lanzamiento en quince días hábiles.
Como puede observarse, el nuevo trámite ya
aprobado por el Congreso es muy expeditivo, y permitirá que una persona pueda
recuperar su inmueble en un máximo de dos meses aproximadamente.
No obstante, este trámite se
aplicará solo para aquellos contratos nuevos en que se incluya la cláusula de
allanamiento a futuro; por lo que todas las personas que piensen alquilar un
inmueble o vayan a renovar un contrato de alquiler, deben pedir a su abogado
que incluya dicha cláusula.
Para aquellos que tengan procesos
de desalojo ya iniciados, o por iniciar, en los que ya no sea posible incluir
la cláusula mencionada en el contrato; no les queda más que exigir a sus
abogados defensores que realicen un seguimiento adecuado a sus procesos; para
lo cual pueden verificar la información que sus abogados les dan a través de la
página del Poder Judicial.
No hay comentarios:
Publicar un comentario