POSIBILIDAD DE EJECUTAR DE MANERA INMEDIATA UN DESALOJO SIN TENER SENTENCIA

Actualmente, nuestro código Procesal Civil regula que en los procesos de desalojo solo es posible pedir la ejecución anticipada de la sentencia (vía una medida cautelar) cuando se acredite indubitablemente el derecho y cuando el bien se encuentre abandonado. En la realidad ocurre que cuando un bien es abandonado, no habrá mayor problema, pues el propietario ingresará en él de manera directa, sin necesidad de la intervención del Poder Judicial. En consecuencia, esta disposición del Código Procesal Civil se ha convertido en una herramienta que nunca es usada; y en muchos años de ejercicio, jamás me he encontrado con una medida de esta naturaleza.

Esta situación genera que el demandante en un proceso de desalojo no pueda conseguir nunca la ejecución anticipada de su pretensión, pues el requisito de “abandono del bien” exigido es un obstáculo muy difícil. Frente a este problema, un grupo de congresistas ha presentado el día 14 de marzo de 2014 un proyecto de Ley en el Congreso de la República que propone una modificación del Art. 679 del Código procesal Civil, el cual regula la ejecución anticipada de un desalojo.

La propuesta es interesante y de ser aprobada significaría una herramienta muy valiosa para que los propietarios de un inmueble puedan conseguir, vía medida cautelar, la ejecución anticipada del desalojo, lo cual se podría dar de manera inmediata al iniciar el proceso judicial; o incluso antes de iniciado el proceso, como una medida cautelar fuera de proceso.

Los congresistas proponen agregar un párrafo en el Art. 679 del Código Procesal Civil, para que la medida cautelar de ejecución anticipada proceda también en los casos de desalojo por vencimiento del plazo o por falta de pago, aún cuando el inmueble esté ocupado, siempre que el demandante acredite la existencia del contrato de arrendamiento, mediante Escritura Pública o con un contrato privado con firmas legalizadas. Añade la propuesta que los Notarios deberán llevar un índice para registrar la fecha de legalización del contrato, las partes, la ubicación del inmueble y el monto de la renta. Además los notarios deberán guardar una copia original del contrato. Esto último pretende evitar la falsificación de documentos.

También propone la propuesta que esta medida proceda en los casos de desalojo por ocupación precaria, siempre que el demandante acredite de manera fehaciente la propiedad del bien o su derecho a poseerlo y además ofrezca contracautela real.

Para garantizar que no existan abusos en la ejecución de esta medida, la propuesta incluye una modificación del trámite de la medida cautelar en estos casos, pues para su ejecución se deberá previamente correr traslado a la parte demandada; quien podrá oponerse a la medida cautelar. La oposición solo procederá si el demandado tiene alguna Escritura Pública o contrato privado con firmas legalizadas que acredite que el plazo del contrato no ha vencido, o que presente los recibos de pago originales de la renta, realizados antes de la interposición de la demanda.

Se trata de una iniciativa que de ser aprobada, sería una solución para los problemas de demora excesiva de los procesos de desalojo; pues se podría tener la restitución del bien de manera inmediata y los malos inquilinos ya no tendrían ningún incentivo para demorar dichos procesos; pues ya no tendrían la posesión del inmueble. Esperamos que la propuesta sea analizada y debatida en el Congreso a la brevedad.